作者简介：

马宝山，景鉴智库分析师。

周鸣岐（WeChat:ZMQ_V_），景鉴智库创始人、首席分析师，长期致力于行业分析及企业战略研究，政府顾问、文旅项目策划及投资顾问、财务顾问。

景鉴导读

年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件。年，国家将在河北、江西等省试点18个田园综合体项目。那什么是田园综合体？田园综合的又该如何发展？

田园综合体的由来和现状

年，东方园林产业集团总裁、田园东方创始人张诚结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。在项目不断探索的第四个年头，年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。年由田园东方的基层实践，源于阳山的“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，原文如下：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。预计近几年将会有更多的田园综合体出现在大众的视野内。

笔者认为，所谓田园综合体，即以农业为核心产业，在农业的基础上发展旅游业、地产业等行业，打造出一套农业+旅游+社区的完整的生态圈。田园综合体里可以包含生态农业、现代农业、特色旅游、美丽乡村、田园社区等要素。这既是对美丽乡村这一概念的发展和升华，又是顺应农村供给侧结构改革、发展农村产业、构建新型城镇化而出现的可持续发展的模式。

田园综合体以农业为核心，衍生的生态圈模式

田园综合体的出发点

那么，田园综合体这一概念的出发点是什么呢？笔者觉得主要体现在三个方面：即农业转型的需求，城镇化发展的需求，以及可持续发展的需求。

中国作为农业大国，根据年人口普查的数据，现阶段有5.89亿（占总人口42.65%）的农村人口，外出务工农民有1.6亿，本地务工农民1.2亿。农村留守的多为老人和孩子，空巢现象非常严重，带来不少社会问题。另外，中国有18亿亩的耕地红线，根据年国家统计局的数据，目前中国有耕地20.25亿亩。在现有条件下，要保住红线，把农业用地转成其他用途已经几无空间。

近几年，农业生产总值同比增长逐步放缓，年的农业生产总值同比增长只有2.87%,远低于年中国GDP同比增长6.7%的水平。农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低，年仅占国民生产总值7.97%。按照这个趋势，农业发展将进一步放缓，农业生产总值占比也将进一步降低。这对拥有众多农业人口的中国来说，不仅仅是一个经济问题，也不利于社会公平和稳定。

年到年我国农业生产总值及同比这种情况，数据来源于国家统计局

年到年我国国民生产总值以及每年农业生产总值占比情况，数据来源于国家统计局

根据年的统计数据，中国目前有57.35%的城镇人口。年发改委作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》，提出了在年达到70%城镇化率的目标。但是，城镇化建设并不是简单的农村人口往城镇迁徙，城镇化建设过程当中需要考虑到城镇基础设施的配套情况、城镇为了接纳农村人口而进行重新规划、农村人口就业和社会保障、农村人口的转移带来的农业用地的荒废等问题。

田园综合体作为农村城镇化建设的新思路，可以主动使农村的基础设施建设向城镇靠齐，将农村改造成新型的田园小镇，从而缓解农村人口迁移带来的巨大压力和诸多矛盾，同时也可以为农村的就业提供新的机会。

科技的发展带来了农业生产效率的提高，但是仍然在传统农业这一条路上深耕，已经不符合社会发展的趋势。传统农业附加值低，受制于气候、交通等因素，很难稳定增产，而且农民普遍没有风险对冲的意识，这些都不利于农业的可持续发展。

发展田园综合体的必要性

再谈中国发展田园综合体的有利因素和必要性，笔者从农业、旅游和社区三个方面来分析。

首先是农业。与中国传统的农民分散承包耕作土地的传统农业模式相比，田园综合体注重的是对农业的统一开发利用，将农业用地从农民手里集中起来，通过整合产业链发展新兴特色农业、生态农业、绿色农业，并对农地的使用进行长期规划来更有效地发展农业经济，大大提升效率和附加值。同时先进成熟的商业运作模式，也能更好的利用当地优势，打造出品牌效应。

其次是旅游。田园综合体的旅游开发同样区别于一般的景区开发，通常景区是自带吸引物的，造好配套设施，关上山门就可坐地收钱。但田园综合体需要注重当地农业景观环境的打造，引入各项体验内容、丰富业态，这样才能更好地发挥田园的特殊魅力，与特色农业的产业链有机整合，相辅相成。

最后是社区建设。因为田园综合体的发展需要对该地区进行重新设计和规划，需要考虑到各种相关的基础设施建设和维护，新的安置点的建设等，同时也是助力了城镇化。需要为了原住民、新住民、游客等不同的人群规划不同的设施。这个时候可以通过与地产公司合作开发，打造出富有当地特色的社区。

田园综合体的具体案例

田园综合体这个概念，国内外都有相应的案例，然而发展状态和模式却不尽相同。

我们先看国内的概念首创及标杆项目：东方园林打造的田园东方。

长期以来业内普遍对这个项目一片好评，但相关文章大多集中在意境、情怀等浮于表面的溢美之词。但此项目建成后几乎从未见到项目方或者媒体对其实际经营效果和业绩有任何披露，让人不免有些奇怪，它的商业模式和经营情况究竟是否成功？是否起到了初期宣传中带动现代农业和旅游产业的作用？我们通过深入剖析案例来分析。

1）无锡田园东方项目

田园东方由东方园林产业集团投资50亿元建设（据业内人士透露实际初期投入不足1亿），位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇，是国内首个田园综合体项目。项目总面积亩，年4月启动建设。项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。

阳山镇地处长三角，靠近锡宜高速，紧邻新长铁路。交通便利，离无锡市中心大约26公里，东临上海、苏州，西临南京，南临太湖。自然环境优美，大约有2万亩桃林，多亩生态林，10平方公里山地。附近还有阳山火山和温泉。

田园东方位于无锡市惠山区阳山镇，靠近苏州、上海、南京等城市，也紧邻太湖

田园东方的一期规划，规模有亩，一期项目大部分为农业板块，少部分文旅和居住板块

农业板块：

田园东方规划出来四园（水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园）、四区（休闲农业观光示范区、果品加工物流园区、苗木育苗区、现代农业展示区）、两中心（综合管理服务中心、资源再生中心）。

这个规划初衷是提高农业生产的多样性，完善产业链，将传统农业导向生态、现代农业，为当地农业的转型提供切实的服务和帮助。

在项目实际落地上，田园东方已经建好的一期项目中，90%的土地用于农业板块，主打产品水蜜桃产量占整个阳山镇的20%。拿京东目前水蜜桃价格来做参考，阳山水蜜桃与平谷水蜜桃等同样知名的品种价格相差不大，其价格是普通水蜜桃价格的1-2倍，附加值较高。之前田园东方与本来生活网合作，同时也登陆了京东无锡馆，线上销售水蜜桃，但目前在本来生活网和京东无锡馆上都找不到相关的产品，也未见到有效的销售宣传。原规划的相关产业链也未见后续落地和产生经济效益的相关报道。田园东方对当地农业的现代产业化发展的影响还有待商榷。

阳山镇规划图，大部分为水蜜桃种植用地

并且，阳山镇的农业转型，大部分的功劳是年阳山镇桃园村农户成立土地股份专业合作社，将农户承包的土地经营权流转到土地股份专业合作社，然后委托给信托公司经营管理，通过经营权的流转获得分红和收益，从而实现规模化经营。这与田园东方基本无关。

文化旅游板块：

田园东方的文旅板块业内一直有良好风评，其由自然体验区、生活体验区、文化展示区等三个部分组成。目前已经开放的项目有主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、甜品售卖区、拾房书院、花间堂酒店、华德福学校等。虽然目前开发的景点不多，但各具特色。

田园东方导览图

这里没有我们通常农家乐所见的简陋和泥泞的农田，而是以精致、舒适的田园景观作为整个景区的环境支撑。在每块菜地上种上不同的农作物，将农作物作为景观本身来打造。

在建筑上不同于传统村落，田园东方的宅子基本是新建的，继承了江南的风格，粉墙黛瓦，多以平层为主。院子外铺上木质地板，配上遮阳伞和桌椅，即有现代风情，外部又有田野环绕，生机盎然的田园风味。同时设计者们也将咖啡馆、面包房、书房等文艺的、轻奢的、流行的业态和元素注入到了传统村舍之中。

田园东方的游乐项目则采取了寓教于乐的方式，将农业采摘体验、农场游乐、农业教育结合在一起。已经开放的绿乐园就有蚂蚁王国主题区、小农夫主题区、香草园主题区、农夫果园主题区、白鹭牧场主题区、窑烧体验区这些项目。还有专门的蜜桃故事馆，推广阳山水蜜桃文化，馆内也贩卖水蜜桃礼盒。

作为农业旅游的试水之作，业内好评满满，笔者也觉得确实花了一定的心力，但在此还是提出一些略有不同的观点。

目前来看园内游玩项目相对较少，不足以满足都市游客的短时短途度假需求，游客还是以半日游为主。一方面可能是因为第一期的旅游板块只有亩，仅占目前总开发面积的4.5%，另一方面可能是因为这个板块的旅游项目目前没有吸引人的爆点，项目更新和后续开发也较为乏力。初期新鲜感一过，客流自然越来越少。

如果要给不同口味的游客提供2日以上的游玩和体验内容，田园东方还有很多内容需要建设和填充，这也意味着更多的投入。另外与大片农业板块也未见有太多的整合，实际处于相对割裂状态。如何利用农田促进文旅的发展也需要后续优化。

大众点评上对“田园东方”这一关键字搜索，实际受